Justin Bieber bevestigt het maar weer eens: Amsterdam, daar moet je wezen. Naar verluid koopt de Canadese popster een penthouse op de Dam voor het luttele bedrag van 24 miljoen. Amsterdam heeft het! Nu is Justin een geval apart, maar ook voor gewone stervelingen lijkt een huis in de hoofdstad kopen een logische zet. Bij welk scenario kan dat nu eigenlijk fout gaan? Stel, we zitten in een eindeloze periode van tegenvallende groei en blijvend lage inflatie. Een aanhoudend lage rente is daarmee het gevolg, waarmee je maandelijkse hypotheeklasten betaalbaar blijven. Bovendien, in een periode van aanhoudende lage groei, kan een huis een mooie manier zijn om voor je pensioen te sparen. Koop een groot huis in Amsterdam en tegen de tijd dat de kinderen het huis uitgaan, verhuur je de leegkomende etages via Airbnb. Een vast pensioen tot in lengte van dage: zie dat tegenwoordig nog maar te regelen met een portefeuille van obligaties en aandelen.

Maar wat als we nu juist een periode van hoge groei en inflatie terechtkomen? Zeker, dan loop je het risico dat de hypotheekrente stijgt en dat je maandlasten een eigen leven beginnen te leiden, maar dat risico kun je op voorhand afkopen. Koop een groot huis in Amsterdam met een dertig jarige hypotheek en die rentestijging zal je niet deren. Tegelijkertijd pluk je wel de vruchten van de inflatiegolf: nominale lonen lopen op, terwijl de uitstaande schuld gelijk blijft. Stel, je krijgt dertig jaar lang een gemiddelde inflatie van 2,3% voor je kiezen, dan is de reële waarde van je hypotheekschuld zelfs zonder aflossing na 30 jaar gehalveerd. Los daarvan heb je nog de gebruikelijke argumenten: Amsterdam is goedkoop in vergelijking met London, er is de Bieber-factor, er wordt te weinig gebouwd en dan hebben we ook nog die belastingdienst die – je verzint het niet– standvastig meehelpt met de financiering. Ik zeg het je: dit is een no-brainer!

Geen no brainer

Not. Als iets te goed klinkt om waar te zijn, dan is het dat waarschijnlijk ook. Zeker, de Biebers van de wereld hebben het geld op hun bank staan, maar de meer dan 25% prijsstijging die gedurende de afgelopen drie jaar heeft plaatsgevonden, zal met een vergelijkbare stijging van de hypotheekfinanciering gepaard zijn gegaan. Geen punt als de prijzen nooit meer dalen, maar laat dat nu juist de variabele zijn die ik hierboven niet genoemd heb. Inmiddels weten we dat iets dat hard omhoog gaat, ook hard naar beneden kan komen. Dat geldt wel voor de waarde van je huis, maar niet, nooit, voor de waarde van je schuld. Risicoloos? Een appartement van 85 m2 kopen voor zes ton: het is maar wat je risicoloos noemt.

(origineel gepubliceerd in Het Financieele Dagblad van maandag 31 oktober 2016)