Wie de Amerikaanse BBP-statistieken er op na slaat, vraagt zich wellicht af waarom er nog steeds zoveel aandacht uitgaat naar de Amerikaanse huizenmarkt. Was de woningbouw zes jaar geleden nog goed voor 6,2% van het totale Amerikaanse BBP, inmiddels is dat teruggezakt tot slechts 2,4%, het laagste niveau sinds de jaren 50. Met zo’n klein gewicht in de totale economie maakt het bar weinig uit of de sector met een procentje of wat stijgt of daalt: het valt allemaal in het niet bij vergeleken de consumentenbestedingen, die een gewicht van 70% in het BBP kennen.

Waarom dan toch nog steeds die schreeuwerige headlines als de nieuw in aanbouw genomen woningen weer eens met 10% gedaald zijn? Gegeven dat er nog steeds voor meer dan 9 maanden aan onverkochte huizen officieel in de verkoop staan, terwijl een veelvoud daarvan via foreclosures op de balans van banken prijken, zou je zeggen dat het eigenlijk helemaal niet zo heel slecht nieuws is als er tijdelijk wat minder gebouwd wordt. (

) Laat eerst vraag en aanbod van het bestaande huizenpark maar weer eens in evenwicht komen, voordat er nog meer nieuwe woningen aan het aanbod wordt toegevoegd.

Maar het probleem is niet zo zeer de productie, het zijn de prijzen. Je hebt niet heel veel economische kennis nodig om te weten dat als er meer aanbod dan vraag is, dat de prijs van het product zal dalen. En dalen doen de huizenprijzen dan ook nog steeds: vijf jaar na het knappen van de zeepbel, hebben huizenprijzen in het eerste kwartaal van dit jaar een nieuw dieptepunt bereikt. Sinds de piek van 2006 zijn de prijzen van huizen gemiddeld genomen met 34% in waarde is gedaald, waarmee huizenprijzen weer zijn beland op het niveau van 2002.

Is dat een probleem? Uiteraard niet als je je huis vòòr 2002 gekocht hebt en ook niet als je keurig elke maand iets hebt afgelost op je hypotheek. Helaas blijkt juist dat laatste niet heel erg Amerikaans te zijn geweest. Eerder het omgekeerde: doordat het in Amerika mogelijk is om je hypotheek te allen tijden zonder boete te herfinancieren (refinancing) bestond er juist in de VS een duidelijke prikkel om een deel van de waardestijging van je huis te gelden te maken. In dit stuk van CNN wordt bijvoorbeeld melding gemaakt van een persoon die een woning in 1998 voor $ 135 duizend kocht, de waarde van de woning naar $ 750 duizend zag stijgen en vervolgens weer terug zag zakken naar $ 235 duizend nu (http://money.cnn.com/2011/06/09/real_estate/foreclosure_squatter/index.htm). Een huis van 235 duizend met een hypotheek van 135 duizend klinkt nog niet zo slecht, ware het niet dat er tussentijds twee keer een verhoging van de hypotheek werd doorgevoerd en dus dat de hypotheekschuld momenteel $ 600 bedraagt…

Huizenmarkt de heilige koe…
Dergelijke verhalen zijn volop te vinden. Huizen werden de afgelopen tien jaar als belangrijke bron van financiering aangeboord. Nieuwe auto kopen? Gewoon even naar de bank om een extra hypotheek af te sluiten. Tegen een lagere rente, dus zonder een negatief gevolg voor de maandlasten. Alan Greenspan zelf heeft er samen met James Kennedy indertijd onderzoek gedaan naar de mate waarin de stijgingen op de huizenmarkt tot een impuls voor de economie heeft geleid. (http://www.econ.jku.at/members/Riese/files/SS08/239315/topic2_wealth_effect/greenspan_kennedy.pdf). Hierbij deden ze een gooi naar hoeveel geld er door de jaren heen uit de huizenmarkt was onttrokken (Gross Equity Extraction: GEE), waarbij ze zich overigens niet lieten verleiden tot het doen van een uitspraak hoeveel daarvan gebruikt werd voor consumptie. Kennedy heeft recent een update gegeven van de GEE, waarvan onderstaande grafiek de uitkomst laat zien (zie http://cr4re.com/KennedyShortcuttext.doc en http://cr4re.com/KennedyGEEexhibits.xls voor de datareeks)

Het beeld is duidelijk: in de hoogtijdagen van de huizen zeepbel werd gemiddeld per jaar 200 miljard dollar aan de huizenmarkt onttrokken, wat overeenkomt met maar liefst 1,7% van het totale BBP. De grafiek laat ook gelijk de keerzijde zien: door de aanhoudende prijsdalingen staan inmiddels aardig wat huizeneigenaren onder water, wat inhoudt dat ze een hogere hypotheekschuld hebben dan de waarde van hun huis. Volgens schattingen van CoreLogic heeft ongeveer een kwart van de hypotheektrekkers te maken met een negatieve home equity. Van een kale kip kan je niet plukken, dus vandaar dat het onttrekken uit de huizenmarkt een zaak van het verleden is. Sterker nog, inmiddels is er sprake van negatieve onttrekkingen…

Negatieve onttrekking, kan dat? Ja, dat kan. Te denken valt aan een gezonde afbetaling op je uitstaande schuld. In het geval van Amerika overheerst echter de minder positieve variant, waarbij huiseigenaren (al dan niet vrijwillig) hun huis afstaan aan de bank. In de VS komt daarmee ook de schuld in één keer te vervallen, aangezien het risico door de hypotheekverstrekker wordt gedragen.
En daarmee is de vicieuze cirkel rond. Banken krijgen woningen op de boeken, die ze zo snel mogelijk weer proberen te verkopen. De veilingen van deze foreclosed woningen heeft vervolgens weer een drukkende werking op het prijzenpeil van huizen. Waarmee de negatieve impact op de economie als geheel in stand blijft.

Nou zijn er ook lichtpunten te noemen. Zo zijn huizenprijzen als percentage van het besteedbaar inkomen op acceptabele niveaus beland en zie je te
vens dat huurlasten stijgen, wat de relatieve waardering voor huizen ten goede komt (http://www.businessinsider.com/national-association-of-realtors-affordability-index-2011-4). Echter, zelfs als huizenprijzen op deze niveaus stabiliseren (en er zijn nog weinig experts die daar nu al van uitgaan), mag het duidelijk zijn dat de Amerikaanse consument nog jaren bezig zal zijn om de opgebouwde verliezen weg te werken. Huisjes melken is in elk geval de komende jaren niet van toepassing.

(origineel gepubliceerd op www.iex.nl)